La TAE de las nuevas hipotecas vuelve a caer y estrecha el margen respecto al euríbor a los mismos niveles previos a la vorágine que provocó el Tribunal Supremo

La competencia parece que funciona. Los bancos han encontrado finalmente margen para asumir el grueso del importe de los Actos Jurídicos Documentados (AJD) de las hipotecas sin trasladarlo a los clientes. Así lo muestran dos datos publicados este viernes por el Banco de España (BdE) y el Instituto Nacional de Estadística (INE).

El BdE desveló que la Tasa Anual Equivalente (TAE) cayó en octubre al 2,02%. El dato, aún provisional, es el más bajo en la serie histórica, batiendo al registro del mes anterior, que también había marcado récord. El margen respecto al euríbor sigue comprimiéndose.

El euríbor repuntó en octubre, aún en terreno negativo, desde una media mensual desde el -0,339% hasta el -0,304%. Sin embargo, en ese mismo periodo la TAE de las nuevas operaciones en crédito a la vivienda se abarató desde el 2,04% hasta el 2,02%, empatando con el dato de agosto y solo más alto que en septiembre de 2018, el registro más bajo de la serie histórica.

Este descenso se explica por un repunte del peso de las hipotecas a tipo variable, que tienen menor coste que las de tipo fijo, así como menores niveles del euríbor en 2019 respecto a 2018. Entre julio y septiembre, según los últimos datos del INE, el peso de las hipotecas constituidas a tipo fijo sobre el total disminuyó desde el 41,9% hasta el 36,6%.

El mercado rompió la tendencia de primar el crecimiento de las hipotecas a tipo fijo. Asimismo, también hay descensos en ambos casos. En septiembre, el tipo variable medio, según el INE, fue del 2,13% en variable, un 9,3% menos que el mismo mes de 2018, antes del lío provocado por el Tribunal Supremo en torno al impuesto de AJD. El tipo fijo se situó en el 3,16%, lo que supone una caída del 2,5% interanual.

En cuanto a los diferenciales respecto al interbancario, en variable se produce un aumento, pero muy inferior a los nuevos costes asumidos por los bancos. Entre agosto y septiembre de 2018, el diferencial en tipo variable entre tipo medio de las operaciones y el euríbor estaba entre los 230 y los 240 puntos, mientras que un año después ha oscilado entre los 260 y los 270 puntos.

El incremento se queda lejos de lo que supone el AJD. El tipo impositivo depende de las comunidades autónomas, y oscila entre el 0,5% de Navarra y País Vasco o el 0,75% de Madrid por un lado, y el 1,5% de regiones como Andalucía o Cataluña. En realidad, en la mayoría de comunidades supera el 1%.

Si los bancos trasladasen todo el coste, habría habido un incremento del diferencial en la misma dirección, de más de 100 puntos básicos, sin contar con otros gastos asociados a la formalización, ya que la nueva ley hipotecaria imputó a las entidades todos los gastos salvo tasación. Pero el aumento ha sido de entre 20 y 40 puntos básicos. Las entidades asumen casi todo el impuesto, y no los clientes. Y esto en tipo variable. En tipo fijo el aumento del diferencial respecto al euríbor está en torno a los 10 puntos básicos, y ha ido a la baja en los dos últimos meses.

Cerca del récord previo al AJD

La banca redujo a mínimo los costes en septiembre de 2018 con un 2,07% en nuevas operaciones. En aquel momento, el euríbor se situó en el -0,166%, lo que supone un diferencial de 223,6 puntos básicos entre el índice de referencia y el coste medio de las nuevas hipotecas para los clientes. Es el punto más bajo en los últimos dos años. Al mes siguiente, en octubre, esta brecha repuntó un 7,5% con los cambios de criterio respecto al AJD.

Ese fue el mayor repunte mensual en la brecha entre 2018 y 2019, motivada por que los bancos trataron de repercutir el nuevo coste a los clientes. Pero ya se ha esfumado. La competencia entre las entidades y los pesos entre variable y fijo han evitado que trasladen el repunte del euríbor que se produjo entre agosto y octubre, del -0,355% al -0,304%, al precio. De hecho, la TAE de las nuevas operaciones ha marcado sendos mínimos históricos en el 2,04% y el 2,023% respectivamente.

De este modo, los bancos han abaratado el préstamo a los hogares para la adquisición de viviendas contra sus márgenes. El diferencial con el euríbor alcanzó niveles en torno a los 250 puntos básicos entre abril y agosto, tras varios meses aumentando al hijo del cambio de fiscal. Es decir, tras sentencias contradictorias del Supremo intervino el Gobierno de Pedro Sánchez con un Real Decreto Urgente que cambió el sujeto pasivo para señalar a la banca en vez de a los compradores. Los banqueros siempre transmitieron un mensaje doble: el impacto sería asumible para las entidades y, en cualquier caso, encarecería los préstamos. No ha ocurrido tal y como amenazaron.

La teoría económica dice que da igual cuál sea el sujeto pasivo, sino que depende de la elasticidad de la demanda y de la oferta y del grado de competencia para ver sobre quién recae el esfuerzo. Y, ante la competencia y los cambios de preferencia de los clientes, ha resultado ser el banco. En dos meses, desde agosto, el diferencial cayó un 8,6% hasta los 233 puntos. Es el segundo nivel más reducido en estos dos años.

Así, el diferencial aún está levemente por encima del registrado en septiembre, pero continúa al mismo nivel que el visto anteriormente. Incluso por debajo de la media entre enero y septiembre de 2018, que estuvo en 238 puntos básicos. Se confirma de este modo que los bancos han asumido el grueso de los costes extra a la hora de conceder un préstamo hipotecario.

Fuente: El Confidencial

Es una sentencia muy relevante. El Supremo ha ido más allá del tenor de literalidad de la ley en la defensa de los deudores

El TS cuestiona incluso la redacción de la ley, al considerar que la norma sobre créditos de derecho público «contiene una contradicción» porque «por una parte, se prevé un plan para asegurar el pago de aquellos créditos (contra la masa y privilegiados) en cinco años (…) y por otra se remite a los mecanismos administrativos para la concesión por el acreedor público del fraccionamiento y aplazamiento de pago de sus créditos». Y añade: «Aprobado judicialmente el plan de pagos, no es posible dejar su eficacia a una posterior ratificación de uno de los acreedores, en este caso el acreedor público».

La sentencia no significa que los tribunales puedan condonar el cien por cien de los créditos con la AEAT o la Seguridad Social de quienes se acojan a la norma, pero sí les otorga la capacidad de exonerar un porcentaje que puede llegar a superar el 70% en algunos casos y de ordenar, limitar y cuantificar el fraccionado de los pagos del resto. «El juez, previamente, debe oír a las partes personadas (también al acreedor público) sobre las objeciones que presenta el plan de pagos, y atender solo a aquellas razones objetivas que justifiquen la desaprobación del plan», matiza.

Además, el Supremo considera que «la exoneración plena en cinco años» que contemplaba la ley tras el pago fraccionado del crédito de derecho público «podría reducirse para acomodarlo de forma parcial a lo que objetivamente podría satisfacer el deudor durante ese plazo legal de cinco años», si así lo dictamina un juez, «en atención a los activos y la renta embargable o disponible del deudor, y siempre respetando el interés equitativo de estos acreedores».

La AEAT responde

Desde la AEAT admiten que lo que establece el Supremo es una extensión de competencias de facto del juez de lo mercantil para determinar, también en el caso del crédito público, el plan de pagos. «Hasta ahora», indican, «para el crédito público la Agencia debía ratificar (o no) el plan de pagos, lo que llevaba a que se debiera contar con un acuerdo previo con la Agencia. Ahora la decisión última es del juez de lo mercantil no solo para los otros créditos, como hasta ahora, sino también para el crédito público».

Fuentes de la AEAT estiman, sin embargo, que el impacto de una interpretación judicial a la que podrían abrazarse miles de personas físicas dependerá del «sentido de las decisiones futuras» de los propios jueces de lo mercantil. «Si son más o menos coincidentes con las posiciones que venía manteniendo la AEAT, que en muchos casos estaba de acuerdo con el plan de pagos que se proponía por parte de los administradores concursales, el impacto debería ser limitado», comentan.

Por su parte, los abogados que trabajan la Ley de Segunda Oportunidad están recibiendo con entusiasmo la sentencia, ya que creen que supone un antes y un después para los derechos de sus clientes. Para Javier Lagunas Navarro, colaborador del despacho Coello de Portugal abogados, «la sentencia interpreta que es posible introducir la deuda pública en un plan de pagos que aprueba el juez y que tiene que respetar la administración acreedor. De esa forma el deudor puede abonar la deuda pública en un periodo de cinco años, prorrogable, sin que mientras tanto la Administración acreedora pueda ejercitar acción ejecutiva alguna de la misma». El impacto de la resolución es sustancial, dice, ya que «solamente una parte de las deudas van abonarse por el deudor a través del plan de pagos, mientras el resto de la deuda pública queda exonerada directamente».

Antes de la sentencia, recuerda Lagunas Navarro, se interpretaba que quien no podía pagar la parte de deuda que es crédito privilegiado —no susceptible a quita—, tenía que meter en el plan de pagos todo lo adeudado con la AEAT y la Seguridad Social. «En la práctica, si tenías bienes embargables o dinero para hacer frente a la deuda privilegiada, te podían perdonar el resto. Mientras que si no podías hacer frente a esa fracción, cargabas con todo. Tanto la Audiencia Provincial de Mallorca como el Supremo lo que están diciendo es que eso es una injusticia, una injusticia que se comete precisamente en una ley pensada para dar una segunda oportunidad a quienes se quedan sin nada». Ahora, concluye, «quien no puede pagar el crédito privilegiado, se acoge a un plan de pagos en el que solo va a estar la deuda privilegiada». En definitiva, «tanto el que puede pagar la deuda privilegiada, como el que no puede pagarla, va a ver cómo se exonera el resto de la deuda pública que no es con carácter privilegiado».

La AEAT seguía embargando, no respetaba la protección. El Supremo lo que está diciendo es que esto se acabó

Ana Isabel García, letrada de Repara tu Deuda, asegura que algunos de los planes de pagos que firmaban sus clientes al conseguir el llamado BEPI (Beneficio de Exoneración de Pasivo Satisfecho) ni siquiera estaban siendo respetados por la Agencia Tributaria. «Seguían embargando, no respetaban esta protección y al final se oponían a que le diesen la cancelación. El Supremo lo que está diciendo es que esto se acabó, que prevalece lo que digan los jueces».

Aunque no han pasado cinco años desde la entrada en vigor de la ley y por lo tanto no hay aún ningún caso, previene García, en teoría todas las deudas públicas pendientes tras acogerse a la Segunda Oportunidad deberían poder resolverse en un plazo de cinco años, pagando un máximo mensual que permita sobrevivir al deudor. «Se debería exonerar lo que en ese plazo no se pueda cubrir aún pagando lo máximo que puede pagar una persona, que es el sobrante del mínimo interprofesional».

El caso de un tal Pepe

En Coello de Portugal han preparado una presentación de urgencia, con un caso inventado, promocional, para concretar de algún modo el alcance de la decisión del Supremo. Un tal Pepe sostiene una deuda de 300.000 euros al banco y 181.000 a la AEAT. Con la Ley de Segunda Oportunidad previa a la sentencia del Supremo, Pepe seguiría debiendo 181.000 euros a la AEAT después de haber entregado todo su patrimonio. Con la nueva interpretación, Pepe solo tendría que pagar 50.000 euros a la AEAT en cinco años, a razón de 834 euros al mes. «Hasta ahora», concluye, «con la Segunda Oportunidad, la AEAT lo cobraba todo, o casi todo, de modo que no compensaba ir al concurso de la persona física porque, aunque te perdonasen todos los créditos privados y no dejases de deber dinero al banco, te quedabas sin patrimonio y todavía le debías dinero a la AEAT».

El crédito privilegiado, concluye Lagunas Navarro, suele suponer aproximadamente el 30 % del total de la deuda pública de sus clientes. «Las personas que se acogen a la segunda oportunidad vienen muy cargados con intereses recargos y sanciones de la Agencia Tributaria, deudas que con esta sentencia se cancelan en su totalidad. En definitiva, la rebaja de la Deuda pública puede alcanzar hasta el 70 %, debiendo abonar en el plazo de cinco años el restante 30%».

Fuente: www.elconfidencial.com